李富永:降杠杆是房产商绕不开的门槛

来源:中华工商时报   编辑:CXQ 点击:  发布时间:2017-07-24

孙宏斌终于收缰了。

19日下午,融创大规模收购万达房地产的大戏,突然发生了剧情陡变,原来的“二人转”中间出现“第三者插足”,成了鼎立之势:富力地产意外地出现在签约席,从狼吞虎咽几近咽喉的融创嘴里分肉一块,接手转买了融创原拟购买的76家万达酒店,以及额外的一家共77家万达酒店。

对融创而言,这第三者的分食其实是其希望的,因此具有“分忧解难”的意味——富力购买76家酒店的大幅度“折扣优惠”,以及融创购买万达13个文旅项目价格的大幅度抬升。76个酒店的价格从原来的335.95亿元大幅度“打折优惠”,再加上新塞进来的第77号酒店,合计才卖199.06亿元;而融创继续购买的万达13个文旅项目,价码则从的十天前的296亿猛然增加到438.44亿。

这其中体现的逻辑是:别人为你分忧,你自然要予人以“补偿”;这其中传递的信息是,孙宏斌开始吞不动了。

融创集团董事长孙宏斌对这个调整的评价是:“对融创而言,比原来的交易方案有了更好的流动性,降低了融创的负债水平”,“是可以接受的溢价。”

这个安排降低了融创多少负债?根据十天前的协议,融创要承担收购项目454亿贷款,其中296亿元是委托贷款。即先由卖家万达出面贷款,然后再转贷贷给融创,即所谓的卖方信贷。但现在,296亿元贷款被取消了。

但商场如战场,天下没有免费午餐,所以融创即使依约购买原来的13家文旅项目,价码却不能依约,要补偿上对富力卖酒店所打的4成折扣。这四成折扣再加上对万达的补偿,一共是438.44亿元。

在此之前,多年来,孙宏斌简直就是个商场“另类”,别人逃跑他出击,别人拒绝的他一掷千金,二十年来不停地“买买买”和“贷贷贷”,似乎是个永远都吃不饱的“饿鬼”,不断地鲸吞虎食。世人皆曰到顶了,他却不信。甚至现在股票价格下滑了,他不在乎;国际四大评级机构下调了融创的信誉等级,他不所动;融创发债被交易所阻止了,他说那是自己主动撤的,等等。总之,别人都觉得他在悬崖边跳舞,他却觉得自己能腾云驾雾。

但终于有这么一天,孙宏斌似乎看到什么苗头了。他收缩了。十天前还在狂吞豪饮,转眼间节食割肉;十天前还断言“有钱不借是傻子”、“负债率减下来企业就没法发展了”,转眼间宁可付出巨额代价也要降低负债率。

作为举世惊骇的并购狂人和龙头企业,孙宏斌和融创一夜之间的转变,或许标志着一个疯狂时代的终结。一旦孙宏斌和融创都一改似乎是天性的狂奔,那就再明白无误的说明了,降低杠杆已经成为摆在地产企业面前不可逾越的门槛。

为什么短短十天工夫,孙宏斌和融创会发生这么大的转变?在此期间,中央金融工作会议传出的导向,相信孙宏斌不会不视若无睹;国家发改委发言人就房地产企业举债问题讲话所传递的信息,相信孙宏斌也不会没有注意到。即便融创团队非同一般,能够在严冬或酷暑中创造出自己的“小气候”,但这样的小气候,需要付出百倍的气力看护着,确保不漏气、不通风。逆流而上虽可,毕竟代价太大,与顺势而为相比,成本与收益的比例是不一样的。

房地产界由于其过高的高杠杆率和负债率,已经引起了政府的高度关注,成为今后严防金融风险的对象领域。所以,从去年第四季度起,国家严格管控房企资金来源,房企主要融资渠道全面收窄。广发证券数据显示,今年1-4月份,样本房企总融资规模3109亿元,同比大幅下滑42%;而中原地产研究中心发布的数据更惊人:2017年上半年同比跌幅高达77.7%。

这个风向,万达的王健林体察到了,SOHO的潘石屹也嗅到了。所以都在忙着出清。负债率去年底就已经达到121%、现在只会更高的融创,何以无所畏惧、逆流而行?除了其宣称的手头宽余外,最大的依靠是其今年来一路高涨的销售量。的确,与众不同的是,融创销售额去年仍处于增长势头,突破2000亿大关;而今年融创的目标是要实现3000亿。

融创真的有这么大的销售魔力吗?它真的能独善其身吗?

作者希望如此。但环顾整个行业,同行们的情况可都不妙——

据监测统计数据显示,今年5月,包括万科在内的龙头房地产企业销售金额,都呈现不同程度下滑。其中,碧桂园、万科、保利、首开、荣盛发展等企业环比降幅超过10%;阳光城、正荣、金科、雅居乐降幅超过30%;万达、泰禾、路劲等环比降幅更超过50%。

但愿融创是与众不同的另类。但愿孙宏斌能笑到最后。

但眼前它确实是有所收敛了。



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